A Iguatemi (IGTI11), conhecida pelos shoppings mais sofisticados do país, vai estrear na hotelaria com a bandeira Four Seasons. O complexo será erguido no Itaim Bibi, na Zona Sul de São Paulo, com inauguração prevista para meados de 2030. O aporte da companhia será de R$ 300 milhões, mas o mercado já tem opinião formada: o BTG Pactual aprova a ação, não o negócio.
O que será o Four Seasons da Iguatemi
O projeto reúne 104 quartos de hotel e 45 unidades residenciais, um modelo de hospitalidade que combina hospedagem e moradia sob a mesma marca de luxo. A Iguatemi terá 44% do empreendimento, e o desembolso será distribuído entre 2027 e 2030.
A meta da empresa é uma taxa interna de retorno (TIR) nominal de 18%, sem considerar alavancagem financeira. Após atingir a plena maturidade operacional, a expectativa é que o hotel figure entre os cinco ativos com maior NOI, indicador de receita operacional líquida, por metro quadrado do portfólio.
Por que o BTG Pactual está cauteloso
Em relatório, os analistas Gustavo Cambauva e Gustavo Fabris afirmaram que a relação entre risco e retorno não é atrativa. Como o valor é relativamente pequeno para a companhia, a tese de investimento não mudou. O banco reconhece que o hotel pode se tornar um dos empreendimentos mais produtivos da Iguatemi quando estiver maduro.
O principal incômodo é a falta de afinidade com o negócio principal. Segundo os analistas, operar hotéis é muito diferente de administrar shoppings, e eles não enxergam sinergias relevantes. O momento também pesa: o investimento chega com juros elevados e incertezas sobre a economia brasileira. “Não é o momento ideal, especialmente porque os retornos esperados não são expressivos”, avalia o BTG.
A casa teria preferido outro destino para o dinheiro. Para os analistas, a Iguatemi poderia ampliar os dividendos ou recomprar ações, sobretudo porque sua alavancagem está em um patamar bastante baixo.
O que isso significa para a ação
Mesmo com as ressalvas, o BTG manteve a recomendação de compra para IGTI11, considerando uma TIR real estimada em cerca de 13%. O preço-alvo é de R$ 25, e os papéis eram negociados a R$ 23,60 na bolsa.
O caso mostra como shoppings de alto padrão buscam novas frentes ligadas ao luxo, como hotéis e residências de grife. Para a Iguatemi, o desafio até 2030 será provar que a estreia na hotelaria pode entregar o retorno prometido e uma operação à altura da marca Four Seasons.
